第19回　確かにマンションは値上がりしてますが。

高橋洋一チャンネル　645回　マンション価格が上がっているのは投機！日銀総裁が代わるまで？

尊敬している高橋洋一先生ですが、やはり不動産の実務経験がないとこうなるのでしょうか。すべてに神様でない事が分かりました。

大前提

政府は過度に不動産の価格が上がっても政策で値上げを止める政策を打てます。それは前回のバブル崩壊で使いました。
１）貸出の総量規制
２）金利を上げる
３）短期譲渡益に９０％の税金をかける（譲渡利益を許さない）
等、国会の承認なしで行えます。

日銀総裁が変わり金利が上がるとの事

金利が上がると返済金が多くなり利回りに直接関係します。
実は昨今の様なじゃぶじゃぶの金余り状態を正常に戻すには不動産に貸すのが金額が大きいので銀行としては大変良い事ですが、やりすぎると不動産高騰を招き最悪上記の政府によるブレーキをかけられます。本来銀行は見込みのある企業に貸して成長させるのが任務ですが、なかなか目利きが難しい。どうしても金額が大きい不動産に目が行きます。

金利が上がった時の対処方法

前回のバブルの時は金利の上下なんか土地の上昇に対して微々たるものですので考慮されませんでした。なにせ倍々ゲームでしたので。今回は金利の上下は円ードルの上下に繫がり、輸入品の高い安いに繫がります。つまりインフレが終息する事で不動産価格も落ち着きます。
問題はすでに新築物件は値上がりしていて、中古物件の2倍ぐらいで売られている事です。
ですから新築物件を投機で買う事はかなり無理があると考えます。

不動産の小口化投資は安全か

高橋先生は最近不動産の小口投資の事を話していまして、投資信託と同じような物だと言っていますが、大きな間違いです。投資信託は法律で保護されていますが、不動産小口は法律で保護されていません。不動産は登記されて初めて第3者に対抗できます。ここが重要です。シェアー登記でも良いですので、登記されていれば売り出し会社が倒産してもお金を取り戻せます。そうでないと会社が倒産したらそれまでです。投資信託とは大きく違います。しいて言えばリートは安全です。ただしリートもよく見ると借入金が株式総額と同額ありますのでリートがつぶれた場合はお金は戻って来ません。めったに潰れませんが。

最後に前回のバブルについて

高橋先生は前回のバブルは思わくだと言うような事を言っていますが、違います。あの時も経済政策でお金がじゃぶじゃぶだったのです。それで銀行は一斉に不動産に貸す事で正常化しようとしたのです。我々プロはバブル崩壊の6カ月前にこれ以上は無理との結論に達していまして、約100億円の物件を処置をどうするか検討しました。その結論は全部売ると80億円で売れて20億の借金が残る事が分かりました。それではやっていけないのである人の入知恵で400億円買いまくって500億の借金にしました。総量規制はノンバンク経由で金利は高いのですが買いまくりました。そのため銀行もつぶすにつぶせなくその後5年間持ちました。

なぜバブル崩壊が近い事がわかったのか

最後になぜわかったかを説明します。
それは収益法でした。
土地を買ってビルを計画して貸して銀行に返済するシュミレーションでどうしても土地が高すぎてペイしなかったのです。
ですので収益法は非常に有効な判断基準になるという事です。